Ci-dessous, vous trouverez quelques points qui méritent votre attention avant d’acheter de l’immobilier en Espagne.

Avant de partir pour l’Espagne
Il est d’usage qu’un acheteur paie immédiatement un acompte si l’achat est conclu (normalement 10 %), ou sinon, qu’il paie en tout cas un petit acompte combiné à un « contrat de réservation ». Il est donc important que vous veilliez avant de partir de pouvoir payer un tel acompte à court terme. Sinon, vous courrez réellement le risque de perdre une acquisition au profit de quelqu’un qui peut rapidement payer un acompte.

Vérifications
Avant de passer à l’acquisition d’un bien immobilier, il est conseillé de faire réaliser une étude architectonique ou au moins de vérifier soigneusement l’état de l’objet vous-même. Vérifiez éventuellement aussi le plan d’occupation des sols local et - s’il s’agit d’un terrain à bâtir - si le terrain est bien constructible (suelo urbana). Cela peut se vérifier auprès de la commune.

Ensuite, nous vous conseillons de réaliser une enquête pour vous assurer qu’il n’y ait pas de saisie, dettes, hypothèques, ou autres. À cet effet, vous pouvez demander au vendeur de vous procurer une dénommée « Nota Simple » (copie - extrait) du registre des propriétés. Ce document indique qui est le propriétaire légalement enregistré et s’il existe des hypothèques, saisies, ou autres. Le vendeur doit également pouvoir démontrer le paiement de la taxe foncière locale, ainsi que vous remettre une preuve de paiement pour le gaz, l’eau, l’électricité, le téléphone et les charges communes, le cas échéant.

Faire une offre
En Espagne aussi, il est d’usage de parvenir au prix de vente final en marchandant. Cela peut vraiment valoir la peine de négocier. Par ailleurs, il y a des chances que l’on vous demande de payer une partie du prix d’achat en espèces, ne faisant pas partie du prix d’achat à enregistrer officiellement. Cela est relativement habituel, mais il est conseillé de bien considérer les conséquences en matière de réductions fiscales avant d’y consentir.

Le contrat de réservation
Parfois, l’on vous donne l’opportunité de bénéficier de la « réservation » d’un bien par le biais d’un « contrat de réservation » afin de vous permettre de régler vos affaires pour pouvoir procéder à l’acquisition effective. Pour démontrer votre bonne foi, l’on vous demande à cette occasion de payer un petit acompte.

Le contrat privé
Si vous avez finalement un accord sur le prix de vente, un contrat privé est établi. Dans ce dernier, sont mentionnés le prix convenu, les coordonnées des deux parties, une description de l’objet (y compris les éventuelles saisies, dettes et autres) et une date limite avant laquelle l’enregistrement officiel (Escritura) doit avoir  lieu. Les deux parties (ou leurs représentants) doivent signer ce document et à partir de ce moment il est contractuel. L’acheteur doit également payer un acompte à ce moment (habituellement 10 %). Normalement, l’acheteur perd cet acompte si toutefois il ne respectait pas ses engagements. Le vendeur quant à lui doit habituellement payer le double de ce montant à titre de dédommagement en cas de non-respect de ses engagements.

Les hypothèques
Si l’objet est grevé d’une hypothèque, il peut être intéressant de la reprendre. En effet, le coût d’une nouvelle hypothèque est généralement plus élevé.

L’« Escritura »
L’Escritura est le document officiel qui conclut la transaction. Sa signature a lieu en présence d’un notaire à une date et heure à convenir. Les deux parties doivent être présentes ou se faire représenter. Le notaire fera encore une fois réaliser l’enquête de propriété, saisie, dettes et autres et pour finir, il revérifiera si tous les impôts ont été payés. Si l’objet est encore grevé par une hypothèque - qui n’est pas reprise - le notaire fera lever celle-ci aux frais du vendeur. Si une nouvelle hypothèque doit être mise en place, cela se fera également à ce moment. Le notaire lit l’acte et demande aux deux parties de le signer. Une fois que cela est fait, les clés sont remises et le montant restant dû doit être payé.

L’enregistrement
La nouvelle Escritura est à présent enregistrée dans le « Registro de Propiedad » (Registre de propriété). Cela peut prendre 2 à 4 mois.

NIE (numéro d’identification d’étranger)
Afin de pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne, vous devez disposer d’un « matricule socio-fiscal » espagnol. Généralement, le notaire peut s’en charger. À cet effet, vous devez remettre votre passeport et remplir les formulaires nécessaires.

Faire appel à un avocat
Bien que normalement l’agent immobilier veille parfaitement à ce que toutes les formalités soient remplies et que tous les points de risque soient vérifiés, il peut parfois (notamment pour des cas un peu plus compliqués) être judicieux de faire appel à un avocat ou un dénommé « gestor » à cet effet.

Un avocat vous offre la meilleure garantie parce que vous pouvez le mettre en responsabilité pour ses conseils et il veillera donc minutieusement à ce que tout soit en ordre (entre autres que la résidence que vous achetez soit libre de dettes et de problèmes et que toutes les charges locales, comme la taxe d’ordures ménagères, les impôts et les charges communes soient payées jusqu’à la date de la vente). L’avocat ou gestor peut éventuellement aussi se charger des négociations avec le vendeur.

Le fait de faire appel à un avocat ou gestor implique cependant que l’affaire prendra plus de temps et cela peut représenter un risque. Généralement, un vendeur ne s’engagera pas avec vous tant que vous n’avez rien signé et pas payé d’acompte. Pendant que votre avocat vérifie certaines questions, une autre personne intéressée qui conclut rapidement l’affaire peut se manifester via un autre biais (souvent les objets immobiliers sont en vente chez plusieurs agents immobiliers).