Als potentiële bezitter van een vakantiewoning of -appartement aan de Costa Brava wilt u natuurlijk weten met welke kosten u te maken krijgt. Wij hebben daarom de belangrijkste voor u op een rijtje gezet.

Let wel: De informatie op deze pagina’s is zuiver informatief bedoeld. U kunt hieraan geen rechten ontlenen.

Aankoopkosten
Onroerend goed wordt in Spanje altijd aangeboden op basis van “kosten koper”. “Vrij op naam” bij nieuwbouw, zoals in Nederland, kent men er dus niet.

Over het algemeen kunt u de aankoopkosten begroten op zo’n 8,5-9% van de officiële (Escritura)koopsom. Voor bestaande bouw betaalt u 7% “overdrachtsbelasting” (Impuesto de Transmissiones Patrimoniales, oftewel “ITP”). Voor nieuwbouw betaalt u 7% “BTW” (Impuesto sobre el Valor Añadido, oftewel “IVA”), plus 0,5% aanvullende belasting.

Hiernaast moet u rekening houden met notaris- en registratiekosten, tezamen ongeveer 1,5%.

ITP wordt berekend wanneer u onroerend goed koopt van een particulier die zich niet beroepsmatig bezig houdt met handel in onroerend goed en is 7% van de officiële koopprijs.

IVA wordt berekend als u onroerend goed koopt van een projectontwikkelaar, een aannemer of een ander bedrijf of persoon die beroepsmatig handelt in onroerend goed. Het percentage hiervan (7% of 16%) is afhankelijk van het type aankoop. Zie hiervoor verder onder “Fiscale informatie”.

Bijkomende kosten bij nieuwbouw
Als u een nieuw te bouwen huis koopt, heeft u meestal ook nog te maken met de volgende kosten:

• De kosten voor de architect en een technisch architect (aparejador). Hiervoor moet u ongeveer 10% van de bouwkosten rekenen.
• De aanneemsom, oftewel de feitelijke bouwkosten en wat daarbij is inbegrepen, zoals u die overeenkomt met de aannemer.
• De kosten voor een bouwvergunning of bouwbelasting (= “Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras”). Hiervoor wordt ongeveer 2,5% gerekend over de gedeclareerde waarde van uw toekomstige woning (deze waarde geeft de architect aan). Het percentage is afhankelijk van de gemeente.
• De kosten bij oplevering van de woning. Als nieuwbouw wordt opgeleverd, dan moet u dit namelijk aangeven (“Declaración de Obra Nueva”) en wordt dit ingeschreven in het kadaster. Hierover wordt een kleine belasting geheven van 0,5% over de kadastrale waarde van het nieuw opgeleverde object.

Jaarlijkse kosten
Naast de aankoopkosten, wordt u vervolgens geconfronteerd met de volgende, vaste kostenposten.

• Onroerend goed belasting (“Impuesto sobre Bienes Inmeubles”, oftewel “IBI”). Deze belasting wordt per gemeente vastgesteld. Aan de Costa Brava / Catalonië wordt ongeveer ½ % berekend over de kadastrale waarde van de woning.
• Gemeentelijke heffingen (“Tasas”). Afhankelijk van de gemeente, kunt u worden geconfronteerd met heffingen voor ophalen van huisvuil, riolering, afwatering, e.d. Deze kosten belopen over het algemeen niet veel meer dan enkele honderden Euro’s per jaar.

• Vereniging van Eigenaren. Als u een woning of appartement koopt in een gemeenschappelijk complex, krijgt u te maken met een Vereniging van Eigenaren, waarvan u automatisch lid wordt. De jaarlijkse bijdrage die de leden moeten betalen wordt berekend volgens het quotum van uw perceel of de grootte van uw appartement of woning. Meestal gaat het hierbij om de kosten voor het ophalen van het huisvuil, het onderhoud van de gezamenlijke groenvoorzieningen, opstalverzekering, wettelijke aansprakelijkheid, eventueel onderhoud van zwembad, lift(en), e.d. en administratiekosten.
• Inkomstenbelasting (“Impuesto sobre la renta de las personas físicas”, oftewel “IRPF”). Zie hiervoor verder onder “Fiscale informatie”.
• Vermogensbelasting (“Impuesto extraordinario sobre el Patrimonio”, oftewel “IP”). Als buitenlander zonder verblijfsvergunning betaalt u vermogensbelasting over uw Spaans onroerend goed. Zie hiervoor verder onder “Fiscale informatie”.
• Tenslotte kunt u nog worden geconfronteerd met de kosten voor een opstal- en inboedelverzekering, de kosten voor stookolie of gas, water en elektriciteit en eventueel uw satelliet-tv en ook doet u er goed aan om rekening te houden met kosten voor het beheer van uw woning bij uw afwezigheid en – indien van toepassing – voor tuin- en zwembadonderhoud.

De Nederlandse fiscus
Wanneer u nog Nederlands ingezetene bent, dan heft ook de Nederlandse fiscus belasting over uw onroerend goed in Spanje. U heeft hiervoor te maken met box 3 (sparen en beleggen). Er wordt uitgegaan van een forfaitair rendement van 4 % op het vermogen dat de vakantiewoning vormt. Dit rendement wordt belast met een vast tarief van 30%, oftewel een forfaitaire rendementsheffing van 1,2% (30%x4%).
Normaliter wordt er in Nederland uitgegaan van de WOZ-waarde. Omdat hier sprake is van onroerend goed in het buitenland, moet u echter uitgaan van de waarde van de woning in het economische verkeer op de peildatum. U dient deze waarde te gebruiken, tenzij u de woning of het appartement voor meer dan 30% van de tijd verhuurt. In dit laatste geval staat de vakantiewoning u namelijk "niet in belangrijke mate ter beschikking" en wordt die gewaardeerd op de vrije verkoopwaarde. Aangezien de daadwerkelijke inkomsten niet langer van belang zijn, worden de feitelijke huurinkomsten niet apart belast. De hypotheekrente is echter ook niet aftrekbaar. De hypotheekschuld vermindert echter weer wél de grondslag waarover de zogenaamde “vermogensrendementsheffing” wordt geheven.