Koopproces bij kopen onroerend goed Costa Brava

Kopen van onroerend goed in Spanje

Hieronder vind u een aantal aandachtspunten die van belang kunnen zijn bij het kopen van onroerend goed in Spanje.

Voordat u naar Spanje reist
Het is de gewoonte dat een koper direct een aanbetaling doet als een koop wordt aangegaan (normaal 10%), of anders in elk geval een kleine aanbetaling doet in combinatie met een “reserveringsovereenkomst”. Daarom is het zaak dat u er thuis al voor zorgt om eventueel zo’n aanbetaling op korte termijn te kunnen voldoen. Anders loopt u het reële risico een koop te verliezen aan iemand die wél snel een aanbetaling kan regelen.

Checks
Voordat u tot aankoop van onroerend goed overgaat, doet u er goed aan om eventueel een bouwkundig onderzoek te laten verrichten of anders zélf de conditie van het object goed na te gaan. Check eventueel ook het plaatselijke bestemmingsplan en – als het om bouwgrond gaat – of de grond inderdaad een bouwbestemming (suelo urbana) heeft. Dit kunt u nagaan bij de gemeente.
Daarna, is de volgende stap die we u aanraden het uitvoeren van een onderzoek naar eventuele beslagen, schulden, hypotheken e.d. U kunt de verkoper daarvoor vragen om u een zgn. “Nota Simple” (copie-uittreksel) te overhandigen uit het eigendomsregister. Dit document laat zien wie als de wettelijk geregistreerde eigenaar geldt en ook of er sprake is van hypotheken, beslagen, e.d. De verkoper moet ook de betaling van de plaatselijke onroerend goed belasting aan kunnen tonen, evenals een bewijs kunnen overleggen van betaling van gas, water, licht en telefoon en eventuele gemeenschapslasten.

Een bod uitbrengen
Ook in Spanje is het gebruikelijk om met loven en bieden tot de uiteindelijke verkoopprijs te komen. Onderhandelen kan zeer de moeite waard zijn. U loopt hierbij overigens de kans om te worden gevraagd om een gedeelte van de koopsom in contanten te voldoen, buiten de officieel te registreren koopsom. Dit is vrij gewoon, maar u doet er wel goed aan om de consequenties omtrent af te dragen belastingen goed te overwegen, voordat u hiermee eventueel instemt.

De reserveringsovereenkomst
Soms stelt men u in de gelegenheid om middels een zgn. “reserveringsovereenkomst” een object enige tijd voor u “vast te houden”, zodat u uw zaken kunt regelen om de feitelijke koop te kunnen aangaan. Om uw goede intenties te tonen, vraagt men u hierbij dan een kleine aanbetaling.

Het privé contract
Als u uiteindelijk een overeenkomst heeft over de verkoopprijs, wordt er een privé contract opgesteld. Hierin worden de overeengekomen prijs vermeld, de n.a.w.-gegevens van beide partijen, een beschrijving van het object (incl. eventuele beslagen, schulden, e.d.) en er wordt een uiterlijke datum vastgelegd waarop de officiële registratie (Escritura) moet zijn geregeld. Beide partijen (of hun vertegenwoordigers) moeten dit document ondertekenen en vanaf dat moment geldt het als bindend. Ook moet de koper nu een aanbetaling doen (meestal 10%). Normaliter verliest de koper deze aanbetaling indien hij alsnog niet aan zijn verplichtingen voldoet. De verkoper daarentegen moet meestal het dubbele bedrag als genoegdoening betalen bij het niet nakomen van zijn verplichtingen.

Hypotheken
Als er een hypotheek rust op het object, kan het interessant zijn om die over te nemen. De kosten voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek zijn over het algemeen namelijk hoger.

De “Escritura”
De Escritura is het officiële document waarmee de transactie wordt vastgelegd. De ondertekening ervan vindt plaats op een nader overeen te komen dag en tijdstip, ten overstaan van een notaris. Beide partijen moeten hier aanwezig zijn, of zich laten vertegenwoordigen. De notaris zal het onderzoek naar eigendom, beslagen, schulden e.d. nog eens uitvoeren en ten finale ook nog eens nagaan of alle noodzakelijke belastingbetalingen e.d. zijn verricht. Als er nog een hypotheek blijkt te rusten op het object – die niet wordt overgenomen, zal de notaris die nu laten schrappen op kosten van de verkoper. Ook als er een nieuwe hypotheek moet worden gevestigd, zal dit nu worden gedaan. De akte wordt voorgelezen door de notaris, alvorens beide partijen wordt gevraagd om die te ondertekenen. Als dit is gebeurd worden eventueel de sleutels overhandigd en moet het resterende bedrag worden voldaan.

De registratie
De nieuwe Escritura wordt nu ingeschreven in het “Registro de la Propiedad” (Eigendomsregister). Dit kan zo’n 2-4 maanden duren.

NIE
Om onroerend goed in Spanje te kunnen kopen, moet u over een Spaans “Sofi-nummer” beschikken. U moet hiervoor uw paspoort overhandigen en de nodige formulieren invullen.

Een advocaat inschakelen
Alhoewel de makelaar er normaliter prima voor zorgt dat aan alle formaliteiten wordt voldaan en dat alle risicovolle zaken voor u worden uitgezocht, kan het soms (met name bij wat meer gecompliceerde gevallen) verstandig zijn om hiervoor een advocaat of een zgn. “gestor” in te schakelen.

Een advocaat geeft u de beste garantie, omdat die aansprakelijk is te stellen voor zijn adviezen en hij zal er dus zeer degelijk op toezien dat alles klopt (o.a. dat de woning die u koopt vrij is van schulden en problemen en dat alle lokale kosten - zoals reinigingsrechten, belastingen en gemeenschappelijke lasten - betaald zijn tot op de datum van verkoop). De advocaat of gestor kan eventueel ook de onderhandelingen voor u voeren met de verkoper.

Het inschakelen van een advocaat of gestor betekent vaak wel dat daarmee meer tijd is gemoeid en dat kan een risico zijn. Een verkoper zal zich over het algemeen niet zo snel aan u committeren, zolang u feitelijk nog niets heeft getekend en aanbetaald. Terwijl uw advocaat zaken voor u uitzoekt kan er via een andere kanaal een andere geïnteresseerde opduiken (vaak staan panden bij meerdere makelaars tegelijk te koop) die de zaak snel weet te beklinken.