Ein Haus an der spanischen Küste ist gefunden, der Angebotspreis passt zum geplanten Budget – und trotzdem kann die Rechnung zu knapp sein. Zum Kaufpreis kommen Steuern sowie Kosten für Notar und Grundbuch hinzu. Welche Steuer anfällt, hängt insbesondere davon ab, ob Sie eine gebrauchte Immobilie oder einen Neubau erwerben. Auch der Standort spielt eine Rolle: Die autonomen Gemeinschaften legen wichtige Steuersätze selbst fest. Wenn der Kauf durch den Verkauf einer Immobilie in Deutschland mitfinanziert werden soll, entsteht eine zweite Rechnung mit eigenen Kosten und einem eigenen Zeitplan. Beide Seiten frühzeitig auseinanderzuhalten, macht die Objektsuche verlässlicher.

Der Angebotspreis ist nicht das ganze Budget

Bei einem Immobilienangebot steht zunächst der Kaufpreis im Vordergrund. Für die Entscheidung, welche Objekte tatsächlich infrage kommen, zählt jedoch der gesamte Kapitalbedarf bis zum Abschluss des Erwerbs. Den größten zusätzlichen Posten bilden häufig die Erwerbssteuern. Daneben müssen Käufer mit Notar- und Grundbuchkosten rechnen. Wer die Unterlagen rechtlich prüfen oder die Abwicklung begleiten lässt, sollte auch das Honorar für eine anwaltliche Beratung oder eine Gestoría einplanen. Eine Finanzierung kann weitere Ausgaben und laufende Verpflichtungen mit sich bringen.

Eine pauschale Nebenkostenquote für alle spanischen Immobilien verdeckt dabei entscheidende Unterschiede. Für eine Wohnung im Bestand kann eine andere Steuerrechnung gelten als für einen Neubau in derselben Stadt. Selbst bei gleicher Objektart kann ein anderer Standort die Kalkulation verändern. Sinnvoll ist deshalb, den Angebotspreis zunächst als Ausgangspunkt zu betrachten und die zusätzlichen Posten für jedes interessante Objekt gesondert zu erfassen. Erst mit dieser Rechnung lässt sich beurteilen, ob ein Angebot zum verfügbaren Budget passt.

Verkauf in Deutschland und Kauf in Spanien getrennt kalkulieren

Manche Kaufinteressenten möchten einen Teil des Spanienkaufs aus dem Verkauf ihrer bisherigen Wohnimmobilie in Deutschland bezahlen. Dieser mögliche Erlös gehört zunächst in eine eigene Kalkulation: Ein geschätzter Immobilienwert ist noch kein Geldbetrag, der zum gewünschten Kaufzeitpunkt verfügbar ist. Vom später erzielten Verkaufspreis können beispielsweise Kosten und noch offene Verbindlichkeiten abzuziehen sein. Auch der zeitliche Abstand zwischen dem geplanten Kauf in Spanien und einem abgeschlossenen Verkauf in Deutschland muss in der Finanzierung berücksichtigt werden.

Für Eigentümer in Bad Homburg v.d.H. und im Hochtaunuskreis bietet die Ihr Zuhause Wohnimmobilien GmbH eine kostenfreie, unverbindliche Wertermittlung und Unterstützung beim Immobilienverkauf an. Wer für die Einschätzung seiner bestehenden Immobilie einen professionellen Immobilienmakler in Bad Homburg einbezieht, kann die deutsche Seite seiner Planung auf eine individuelle Bewertung statt auf einen Wunschpreis stützen. Der mögliche Nettoerlös lässt sich anschließend als ein Finanzierungsbaustein neben Eigenmitteln und gegebenenfalls einem Darlehen betrachten. Das verhindert, dass ein noch nicht abgeschlossener Verkauf stillschweigend schon den Kaufpreis und sämtliche Nebenkosten in Spanien decken muss.

Bestandskauf und Neubau lösen unterschiedliche Steuern aus

Für die spanische Steuerrechnung ist die Art des Erwerbs entscheidend. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt in der Regel die Steuer auf Vermögensübertragungen an, die als ITP bezeichnet wird. Erwerben Sie dagegen eine neue Wohnimmobilie erstmals vom Bauträger, unterliegt der Kauf typischerweise der spanischen Mehrwertsteuer IVA; hinzu kommt die Beurkundungssteuer AJD. Die grundlegende Unterscheidung zwischen steuerpflichtigen Immobilienumsätzen lässt sich anhand des spanischen Mehrwertsteuergesetzes und der Regelungen zur ITP und AJD nachvollziehen.

Für neue Wohnimmobilien beträgt die IVA grundsätzlich zehn Prozent. Dieser Wert allein beschreibt die Erwerbsnebenkosten aber nicht vollständig, weil die AJD und weitere Ausgaben hinzukommen. Auf den Kanarischen Inseln gilt anstelle der IVA das dortige System der indirekten Besteuerung, die IGIC. Entscheidend ist deshalb nicht allein, ob ein Exposé das Objekt als „neu“ bezeichnet. Für die Kalkulation kommt es auf die konkrete Transaktion an: Wer verkauft die Immobilie, und handelt es sich um einen steuerlich relevanten Erstverkauf? Diese Einordnung sollte vor der verbindlichen Kaufentscheidung anhand der Vertragsunterlagen geprüft werden.

Die AJD beim Immobilienerwerb ist außerdem von einer möglichen Steuer auf die Hypothekenurkunde zu unterscheiden. Wird der Kauf durch ein Darlehen finanziert, dürfen diese beiden Vorgänge nicht einfach als identische Kostenposition zusammengezählt werden. Eine auf den konkreten Kauf und die gewählte Finanzierung zugeschnittene Aufstellung hilft dabei, Doppelzählungen zu vermeiden. Gerade bei mehreren Beteiligten – Verkäufer, Bauträger, finanzierender Bank und beauftragten Beratern – ist eine klare Zuordnung der einzelnen Beträge nützlicher als eine einzige grobe Prozentzahl.

Die autonome Gemeinschaft verändert die Rechnung

Bei gebrauchten Immobilien wird die ITP von der jeweiligen autonomen Gemeinschaft geregelt. Auch die AJD beim Neubaukauf hängt von regionalen Vorschriften ab. Deshalb kann eine Kalkulation für Madrid nicht unverändert auf Andalusien, Valencia oder die Balearen übertragen werden. Manche Regionen arbeiten zudem mit gestaffelten Sätzen oder sehen unter bestimmten Voraussetzungen Ermäßigungen vor. Ob solche Regeln für einen konkreten Erwerb gelten, hängt vom Objekt, dem Kaufpreis und den persönlichen Voraussetzungen ab. Die Region ist damit keine bloße Ortsangabe im Exposé, sondern ein Bestandteil der Kostenrechnung.

Hinzu kommt die Frage, auf welchen Wert eine Steuer angewendet wird. Beim Bestandskauf ist für die ITP nicht in jedem Fall allein der vereinbarte Kaufpreis ausschlaggebend; insbesondere der amtliche Referenzwert einer Immobilie kann für die steuerliche Bemessung relevant werden. Ein niedrigerer ausgehandelter Preis führt daher nicht automatisch zu einer entsprechend niedrigeren Steuer. Vor der Unterschrift sollten Käufer die für den Standort geltenden Regeln und die maßgebliche Bemessungsgrundlage prüfen lassen. Das ist besonders wichtig, wenn zwei Angebote auf den ersten Blick ähnlich teuer wirken, aber in verschiedenen autonomen Gemeinschaften liegen.

Für die Objektsuche bedeutet das: Vergleichbar sind Angebote erst, wenn neben dem Kaufpreis auch die voraussichtlichen Erwerbskosten für jedes Objekt berücksichtigt werden. Eine gebrauchte Wohnung in einer Region kann trotz niedrigerem Angebotspreis einen anderen Gesamtbetrag erfordern als ein Neubau anderswo. Wer auf Immobilienangebote in Spanien blickt, kann Objektart und Standort deshalb von Beginn an in der eigenen Budgetübersicht vermerken. Eine regionale Steuerprüfung wird dadurch nicht ersetzt, aber die Auswahl lässt sich gezielter eingrenzen.

Die Zahlen vor der Objektsuche zusammenführen

Eine brauchbare Kaufplanung beginnt mit einem Betrag, der tatsächlich zur Verfügung steht oder dessen Finanzierung geklärt ist. Davon sollten nicht sämtliche Mittel sofort für den Angebotspreis vorgesehen werden. Halten Sie für jedes Objekt getrennt fest, ob es sich um einen Bestandskauf oder einen steuerlich entsprechend behandelten Neubaukauf handelt, in welcher autonomen Gemeinschaft es liegt und welche Steuern voraussichtlich anfallen. Ergänzen Sie Notar, Grundbuch und die von Ihnen gewünschte fachliche Begleitung. Für Ausgaben nach dem Erwerb – etwa notwendige Arbeiten oder die Ausstattung – ist eine zusätzliche Reserve sinnvoll.

Auf der Finanzierungsseite sollten fest verfügbare Eigenmittel, ein mögliches Darlehen und ein geplanter Verkaufserlös aus Deutschland unterscheidbar bleiben. Gerade der Verkaufserlös verdient eine vorsichtige Betrachtung: Eine Wertermittlung verbessert die Ausgangsbasis, ersetzt aber weder den abgeschlossenen Verkauf noch die Prüfung der verbleibenden Nettoerlöse. Wer beides zeitlich aufeinander abstimmen muss, sollte zudem vermeiden, aus einem erhofften Erlös bereits feste Zahlungsverpflichtungen abzuleiten. Eine solche Trennung macht sichtbar, ob eine Finanzierungslücke besteht oder ob ausreichend Spielraum für Erwerbskosten und Unvorhergesehenes bleibt.

Erst danach lohnt der engere Vergleich einzelner spanischer Immobilien. Angebotspreis, Erwerbssteuer, weitere Abwicklungskosten und verfügbare Finanzierung ergeben gemeinsam den Rahmen für eine tragfähige Entscheidung. Da regionale Steuervorschriften und die Umstände eines Kaufs unterschiedlich sein können, gehört eine aktuelle Prüfung der konkreten Kosten vor Vertragsabschluss dazu. Wer diese Reihenfolge einhält, sucht nicht bloß nach einem Objekt mit passendem Preisschild, sondern nach einer Immobilie, deren gesamter Erwerb zum eigenen Budget passt.