Der deutsche Immobilienmarkt zeigt sich nach turbulenten Jahren wieder stabiler. Während die Preise 2024 noch unter dem Vorjahresniveau lagen, prognostizieren Experten für 2025 moderate Steigerungen. Diese Entwicklung macht eine fundierte Wertermittlung wichtiger denn je. Eigentümer und Kaufinteressenten stehen vor der Herausforderung, den wahren Wert ihres Immobilienbesitzes zu ermitteln.

Drei Bewertungsverfahren im Überblick

Laut der Expertise eines erfahrenen Immobilienmaklers aus Göppingen kann der Wert einer Immobilie über drei verschiedene Methoden ermittelt werden. 

●      Vergleichswertverfahren:
Besonders zuverlässig bei Eigentumswohnungen sowie Ein- oder Zweifamilienhäusern. Der Wert ergibt sich durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten in vergleichbarer Lage und Ausstattung.

●      Ertragswertverfahren:
Im Mittelpunkt steht der zu erwartende Ertrag. Geeignet für Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser mit Vermietungsfokus. Der Immobilienwert errechnet sich aus nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, zukünftigen Erträgen und der Restnutzungsdauer.

●      Sachwertverfahren:
Orientiert sich an den Herstellungskosten und eignet sich vor allem für selbstgenutzte Wohnhäuser. Berücksichtigt werden Grundstückswert, Gebäudezustand und Baukosten.

Jeder dieser Ansätze beleuchtet unterschiedliche Aspekte und führt zu einer differenzierten Einschätzung des Verkehrswerts.

Lage als entscheidender Wertfaktor

Experten unterscheiden zwischen Makrolage und Mikrolage. Die Makrolage umfasst die Stadt und das Umland mit ihrer Infrastruktur, Wirtschaftskraft und Entwicklungsperspektive. Die Mikrolage hingegen betrachtet Faktoren wie Verkehrsanbindung, Lärmbelastung und Nachbarschaftsqualität.

Dabei zeigen sich regionale Unterschiede deutlich. Süddeutschland, Hamburg, Berlin und das Weser-Ems-Gebiet in Niedersachsen verzeichnen Preissteigerungen um 2 bis 4 %. Diese Regionen profitieren von ihrer Wirtschaftskraft und der Zuwanderung. Eine erstklassige Objektlage kann Schwächen bei Ausstattung oder Zustand kompensieren.

Bausubstanz und technische Ausstattung

Baujahr, Bauart und Zustand bestimmen maßgeblich den Immobilienwert. Moderne Häuser aus den 1990er Jahren oder später punkten oft mit zeitgemäßer Grundrissaufteilung und aktuellen Baustandards. Ältere Immobilien können durch Charme und solide Massivbauweise überzeugen, benötigen jedoch häufiger Modernisierungen.

Neben den baulichen Aspekten zählt die technische Ausstattung zu den wichtigsten Wertermittlungskriterien. Moderne Heizungsanlagen, hochwertige Elektroinstallationen und eine qualitätsbehaftete Sanitärausstattung steigern den Wert erheblich. Auch Wohnfläche, Grundstücksgröße und Zimmeranzahl sind relevant. Energieeffiziente Immobilien gewinnen besonders an Bedeutung, da sie niedrigere Betriebskosten versprechen und staatliche Förderungen ermöglichen.

Modernisierungen und energetische Sanierungen

Sanierungsmaßnahmen können den Immobilienwert erheblich steigern, besonders wenn sie energetische Verbesserungen beinhalten. Experten erwarten für 2025 eine starke Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien in Städten. Wichtige Aufwertungsmaßnahmen sind die Dämmung von Dach, Fassade und Kellerdecke sowie der Austausch alter Heizungsanlagen gegen moderne Systeme.

Gleichzeitig steigern die Erneuerung von Fenstern und Türen oder die Installation von Photovoltaikanlagen den Wert. Bei umfangreichen Modernisierungen müssen statische Aspekte berücksichtigt werden, da tragende Wände oder Decken nur nach einer entsprechenden Prüfung verändert werden dürfen. Professionelle Planung verhindert dabei kostspielige Fehler und sichert die Wertentwicklung. Energetische Sanierungen amortisieren sich in der Regel durch niedrige Betriebskosten und höhere Verkaufspreise.

Marktentwicklung und Preistrends

Nach den Preisrückgängen von 2024 stabilisiert sich der Immobilienmarkt wieder. Angebot und Nachfrage als treibende Faktoren sorgen 2025 für erwartete Wertzuwächse von 1 bis 3 %. Die anhaltend starke Nachfrage trifft auf gleichzeitig geringes Angebot. In Deutschland wird zu wenig gebaut, was den Preisdruck verstärkt. Regionale Unterschiede bleiben bestehen: Ballungsräume verzeichnen moderate Steigerungen, während ländliche Gebiete stagnieren oder leichte Rückgänge erleben.

Energieeffiziente Immobilien erzielen überdurchschnittliche Wertsteigerungen. Sanierungsbedürftige Objekte stehen unter Preisdruck durch anstehende Modernisierungskosten. Die Zinsentwicklung beeinflusst die Kaufkraft der Interessenten maßgeblich und kann die prognostizierten Marktveränderungen verstärken.

Professionelle Bewertung durch Experten

Angesichts der Komplexität rät der Immobilienverband Deutschland ausdrücklich von privaten Bewertungsversuchen ab und empfiehlt die Wertermittlung durch Expertenhand. Ein professionelles Wertgutachten erstellen fachkundige Makler oder Sachverständige gegen Honorar. Diese Experten kennen die lokalen Marktgegebenheiten und die aktuelle Rechtsprechung und berücksichtigen alle wertrelevanten Faktoren systematisch und objektiv.

Professionelle Bewertungen schaffen Rechtssicherheit bei Verkauf, Erbschaft oder Scheidung und helfen bei der Beleihung durch Banken oder steuerlichen Fragen. Die Investition in eine professionelle Bewertung zahlt sich in den meisten Fällen aufgrund der verlässlichen Ergebnisse und der damit verbundenen rechtlichen Absicherung aus.