Die Vorstellung ist verlockend: Eine eigene Immobilie unter spanischer Sonne, als Rückzugsort oder zur Vermietung. Doch zwischen Traum und Realität liegen einige Stolpersteine, die sich mit der richtigen Vorbereitung elegant umschiffen lassen.

Der Standort – mehr als nur Bauchgefühl

Küste, Stadt oder Hinterland? Die Entscheidung prägt nicht nur Ihr Lebensgefühl, sondern auch die Wirtschaftlichkeit. Küstenlagen locken mit Vermietungspotenzial, leiden aber unter extremer Saisonalität. Städtische Lagen bieten ganzjährige Nachfrage, das ländliche Inland punktet mit niedrigen Preisen und Ruhe.

Unterschätzen Sie nicht die Mikrolage: Wie weit ist der nächste Flughafen? Gibt es gute Ärzte vor Ort? Funktioniert die Infrastruktur auch außerhalb der Saison? Drei Besichtigungen zu verschiedenen Jahreszeiten sagen mehr als zehn Exposés.

Wichtiger Hinweis zur Finanzierung: Als Nicht-Resident finanzieren spanische Banken meist 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises. Variable Darlehen koppeln sich an den Euribor, Festzinsphasen bieten Planungssicherheit. Wer Einkommen in Fremdwährung hat, sollte Währungsschwankungen einkalkulieren – oder absichern.

Bei Sanierungen wird's besonders spannend: Erstellen Sie einen wasserdichten Maßnahmenplan mit Vergleichsangeboten, definierten Meilensteinen und Gewährleistungsfristen. Professionelle Bauabrechnung zahlt sich aus – Strukturen wie die von Spezialisten für Baulohn in Celle sorgen für transparente Kostennachweise und rechtskonforme Abwicklung, auch wenn Sie mit lokalen Handwerkern arbeiten.

Vom Handschlag zur Escritura – der Kaufablauf

Der spanische Immobilienkauf folgt einem bewährten Dreiklang: Erst kommt die Reserva, eine Art Anzahlung, die das Objekt für kurze Zeit aus dem Markt nimmt. Dann folgt der Contrato de Arras – ein verbindlicher Vorvertrag mit klarem Kaufpreis, Zahlungsfristen und Rücktrittsszenarien. Den Abschluss bildet die notarielle Beurkundung, die Escritura Pública, mit anschließender Grundbucheintragung.

Drei Profis brauchen Sie zwingend: Der Makler koordiniert, ein spezialisierter Anwalt prüft Eigentum und Belastungen, eine Gestoría wickelt Behördengänge ab. Ohne spanische Ausländer-Identifikationsnummer (NIE) und lokales Bankkonto geht übrigens gar nichts – beantragen Sie beides frühzeitig.

Die Tücken liegen im Detail

Ein Grundbuchauszug (Nota Simple) klingt langweilig, ist aber Ihr wichtigstes Dokument. Er zeigt, ob Hypotheken, Pfändungen oder sonstige Belastungen auf der Immobilie liegen. Ebenso kritisch: die Übereinstimmung von Kataster und Grundbuch. In Spanien sind beide Systeme nicht automatisch synchron – und Abweichungen können zum Albtraum werden.

Prüfen Sie auch die Bewohnbarkeitslizenz (cédula de habitabilidad). Fehlt sie, ist die Immobilie offiziell nicht nutzbar. Bei Neubauten heißt das Äquivalent "licencia de primera ocupación". Klingt nach Bürokratie? Ist es auch – aber ohne diese Papiere riskieren Sie erhebliche Probleme beim Weiterverkauf oder bei der Vermietung.

Ein oft übersehener Punkt: die Eigentümergemeinschaft. Lassen Sie sich Protokolle der letzten zwei Jahre geben. Gibt es Streit? Stehen Sonderumlagen an? Ist Ferienvermietung erlaubt? Diese Fragen klären sich nicht beim Notartermin, sondern vorher.

Was der Kauf wirklich kostet

Bei Bestandsimmobilien zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (ITP), je nach Region zwischen 6 und 10 Prozent des Kaufpreises. Neubauten unterliegen der Mehrwertsteuer (10 Prozent IVA) plus Stempelsteuer (meist 0,5 bis 1,5 Prozent). Notar und Grundbuch schlagen mit etwa einem Prozent zu Buche, Anwalt und Gestoría kommen obendrauf.

Die laufenden Kosten werden gern unterschätzt: Grundsteuer, Müllgebühren, Gemeinschaftskosten, Versicherungen. Bei Vermietung addieren sich Verwaltung, Reinigung und Pool-Service. Rechnen Sie realistisch mit 3 bis 5 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr – eher mehr als weniger.

Ferienvermietung klingt verlockend, unterliegt aber strikten Lizenzpflichten. Manche Regionen haben Kontingente oder Verbote in bestimmten Zonen. Klären Sie das vor dem Kauf, nicht nachher.

Steuerlich wird's komplex: Als Nichtresident zahlen Sie auf die fiktive Eigennutzung, auf Vermietungserträge sowieso. Doppelbesteuerungsabkommen greifen, aber Sie müssen aktiv werden. Betriebskosten und Abschreibungen lassen sich gegenrechnen – aber nur mit korrekter Dokumentation und fristgerechten Erklärungen.

Absicherung: Mehr als nur Hausrat

Gebäude-, Hausrat- und Haftpflichtversicherung sind Pflicht. In Küstennähe oder Berglagen prüfen Sie Elementarschadendeckung. Bei Vermietung erweitern Sie um Mietausfall, Glasbruch und Schlüsselverlust.

Organisieren Sie ein funktionierendes Netzwerk vor Ort: Verlässliche Hausverwaltung, Notfallkontakte für Sanitär und Elektrik, digitale Kalender für Wartungsintervalle. Eine vollständige Objektakte mit allen Kauf-, Bau- und Wartungsunterlagen beschleunigt nicht nur Reparaturen, sondern auch einen möglichen späteren Verkauf.

Fazit

Ein Zweitwohnsitz in Spanien ist keine Lotterie, sondern ein Projekt. Mit strukturierter Vorbereitung, lokaler Expertise und realistischer Kalkulation wird aus dem Traum Wirklichkeit – ohne böse Überraschungen. Der Schlüssel liegt in der Due Diligence: Prüfen Sie alles zweimal, unterschreiben Sie erst, wenn alle Fragen beantwortet sind, und bauen Sie Puffer ein. Dann steht dem Leben unter südlicher Sonne nichts mehr im Weg.