Bei den bundesdeutschen Immobilienpreisen ist nach wie vor ein deutliches Gefälle zwischen Ost und West sowie Nord und Süd zu erkennen. Auch zwischen Stadt und Land bestehen weiterhin große Unterschiede. Die Gründe für dieses Gefälle sind unterschiedlich. Doch welche Faktoren beeinflussen den Immobilienpreis letzten Endes?

Ganz allgemein steigen die Immobilienpreise in Deutschland seit Jahren kontinuierlich. Vor allem in den deutschen Ballungsgebieten wird Wohnraum knapp. Auf der anderen Seite, in Kleinstädten weit ab der Ballungszentren können bei Immobilien teilweise starke Preisrückgänge festgestellt werden, die Folge andauernder Abwanderung. Wer sich heute den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, kann zwar von günstigen Krediten profitieren, die Wahl einer wertbeständigen Immobilie oder eines Grundstücks in guter Lage war aber nie so schwierig wie heute. Ob ein Immobilienkauf sinnvoll ist, hängt immer von einer Reihe unterschiedlicher Faktoren ab.

Die Lage

Selbstverständlich hat die Lage einer Immobilie einen entscheidenden Einfluss auf den Preis. Im Allgemeinen unterscheidet man bei der Lage zwischen der geografischen Lage und dem näheren bzw. unmittelbaren Umfeld. Andere Begriffe hierfür sind die Mikrolage und die Makrolage. Die Region wird dabei als Makrolage bezeichnet lässt vor allem zukünftiges Entwicklungspotential erkennen. Große Arbeitgeber in einer Region beispielsweise werten eine Region auf, ein hoher Leerstand ab. Die Mikrolage hingegen beschreibt die einzelnen Viertel bzw. Straßen einer Stadt. Unter Umständen kann es sein, dass eine Region zwar sehr gefragt ist, die Makrolage also positiv zu bewerten ist die Mikrolage hingegen aber ein Problemviertel ist und einzelne Objekte in der Mikrolage eine sehr niedrige Nachfrage erhalten.

Durchschnittswerte in spezifischen Lagen

Der durchschnittliche Wert eines Grundstücks wird durch den sogenannten Bodenrichtwert angegeben. Grundlage für diesen Wert sind erhobene Kaufpreise. Relevant ist der Bodenrichtwert vor allem hinsichtlich der Besteuerung des Grund und Bodens. Weiterhin wird er auch zur Wertermittlung von Immobilien hinzugezogen und ist somit für Immobilienkäufer von besonderer Bedeutung. Allerdings hat der Bodenrichtwert keine bindende Wirkung, es handelt sich also nicht um einen Verkehrswert. Im einfachsten Fall lässt sich der Bodenrichtwert aus den durchschnittlichen Kaufpreisen der letzten Jahre ermitteln. Wenn das nicht möglich ist, müssen weitere Faktoren zur Bestimmung herangezogen werden, etwa die allgemeine Beschaffenheit oder die Lage des Grundstücks. Weitere Informationen zum Bodenrichtwert gibt es hier.

Weitere Einflussfaktoren

Der Zustand einer Immobilie wirkt sich dementsprechend auf den Kaufpreis aus. Ein identisches Objekt kann große preisliche Unterschiede aufweisen, je nachdem in welchem Zustand es sich befindet. Top bewertet werden hierbei Neubauten oder komplett sanierte Objekte. Um als neuwertig bezeichnet werden zu können, muss eine Immobilie neue Fenster sowie neue Bodenbeläge aufweisen. Weiterhin muss das Dach neu eingedeckt sein und sowohl Heizungs- als auch Sanitäranlagen müssen auf dem neusten Stand der Technik sein. Die Wohnfläche, also die Gesamtzahl an Quadratmetern sowie die Zimmeranzahl und Aufteilung ist ebenfalls relevant für den Kaufpreis einer Immobilie. Zudem kann sich die Innenausstattung auf den Preis auswirken. Insgesamt sind also vornehmlich die Lage des Grundstücks, dessen Ausstattungsmerkmale und die Ausstattungsmerkmale der Immobilie ausschlaggebend für den letztendlichen Kaufpreis.

Die Gründe für die hohen Immobilienpreise in Deutschland sind hauptsächlich der enormen Nachfrage geschuldet. Große Metropolen und Ballungsregionen haben mit diesem Problem schwerer zu kämpfen als ländlichere Regionen, in welchen die Bausubstanz oft schon in die Jahre gekommen ist. Keinesfalls ist es so, dass die jetzigen Auswirkungen nicht schon lange bekannt waren. Nicht nur der soziale Wohnungsbau hat in den letzten Jahren zu wenig Beachtung erfahren. Weiterhin haben sich durch die anhaltend niedrigen Zinsen der EZB in den letzten Jahren viele Personen eine Immobilie gekauft und die reguläre Nachfrage verstärkt. Die heute bestehenden Unterschiede werden sich in den kommenden Jahren wohl verstärken.

Ausblick

Man kann nicht davon ausgehen, dass sich die Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt in den kommenden Jahren entspannen wird. Experten sehen hingegen Anzeichen dafür, dass die Immobilienpreise in Ballungsgebieten in den nächsten Jahren weiter ansteigen werden. Gründe dafür sind eine unverändert hohe Nachfrage bei nicht ausreichend wachsendem Angebot auf dem Immobilienmarkt. Von dieser Entwicklung sind sowohl frei stehende Eigenheime und Reihenhäuser betroffen als auch neue und gebrauchte Eigentumswohnungen sowie Bauland. Für die langfristige Entwicklung wird es entscheidend sein, dass das Wohnraumangebot in den kommenden Jahren zügig erweitert wird. Ohne die Ausweisung neuen Baulands wird dies jedoch ein schwieriges Unterfangen werden, hier sind Länder und Gemeinden gefragt entsprechende Maßnahmen in die Wege zu leiten.