Was den Hauskauf in Spanien vom Hauskauf in Deutschland unterscheidet

Was den Hauskauf in Spanien vom Hauskauf in Deutschland unterscheidet

07-04-2020

Der Immobilienmarkt in Spanien ist in vielfältiger Hinsicht interessant. Ob als Feriendomizil, zur Vermietung oder für die eigene Absicherung im Alter. Im Gesamten ist der Immobilienmarkt in Spanien ähnlich wie in Deutschland von einem Aufwärtstrend geprägt, dennoch gibt es regionale Unterschiede. Für Staatsbürger aus einem europäischen Mitgliedstaat ist der Erwerb einer Immobilie innerhalb der EU in der Regel recht einfach. Das gilt auch für den Hauskauf in Spanien oder auf einer der Inseln. Im Gegensatz zum deutschen Immobilienrecht unterscheidet sich das spanische in einigen relevanten Aspekten. Was also sollte man in diesem Zusammenhang beachten?

Nichts geht ohne Steueridentifikationsnummer

Während es Franzosen beispielsweise vorzugsweise nach Katalonien zieht, erwerben zunehmend Deutsche eine Immobilie auf Mallorca, insbesondere die Ferienküsten Spaniens erfreuen sich wachsender Beliebtheit bei ausländischen Immobilienkäufern. Wer als Nichtspanier in Spanien Geschäfte tätigen möchte, kommt nicht an einer Steueridentifikationsnummer (NIE-Nummer) herum, das gilt insbesondere für den Immobilienkauf. Beantragen kann man diese Nummer bei einem spanischen Steuerbüro oder auch in einer spanischen Botschaft auf deutschem Boden. Prinzipiell ähneln sich das spanische und deutsche Immobilienrecht in den wesentlichen Punkten. Im Gegensatz zu deutschen Notaren haben die spanischen allerdings weniger umfassende Überprüfungs- und Hinweispflichten einzuhalten. Allgemein ist der Immobilienerwerb in Spanien allerdings mit nicht mehr Risiko verbunden als in Deutschland, Immobilienkäufer in Spanien müssen jedoch wesentlich mehr Eigenverantwortung übernehmen.

Grundbucheintrag nicht zwingend notwendig

Anders als in Deutschland ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie in Spanien auch ohne einen Grundbucheintrag möglich, ein privat-schriftlicher Kaufvertrag oder gar eine mündliche Vereinbarung wären bereits ausreichend. Dennoch ist ein solcher Grundbucheintrag dringend zu empfehlen, denn um seine Eigentumsrechte auch gegenüber Dritten geltend zu machen, bedarf es ausdrücklich einem Eintrag im spanischen Grundbuch. Voraussetzung für einen solchen Grundbucheintrag ist, dass der Verkäufer bereits als Voreigentümer eingetragen ist. Häufige Fehler beim Immobilienkauf in Spanien sind folgende:

– fehlende Prüfung der Lastenfreiheit der Immobilie
– fehlende Prüfung des Grundbucheintrags
– versteckte Vertragsklauseln
– Nichtbeachtung von Vorverkaufsrechten
– fehlerhafte Formalitäten
– Nichtzahlung von Steuern

Wie auch in Deutschland, fallen beim Immobilienkauf in Spanien eine Reihe von Steuern an. Darunter einmalige Steuern wie die Grunderwerbssteuer, Mehrwertsteuer sowie der Beurkundungs- und Stempelsteuer, als auch jährlich zu entrichtende Steuern wie Grundsteuer, Einkommenssteuer und Vermögenssteuer.Um diese und andere Fehler beim Immobilienkauf zu vermeiden, empfiehlt es sich eng mit einem Makler zusammenzuarbeiten.

Mit Maklern zusammenarbeiten

Bei der Immobilienbewertung lassen sich in Deutschland vergleichsweise einfach die
Bodenrichtwerte sowie die Quadratmeterpreise heranziehen. In anderen Ländern, so auch in Spanien, ist die Wertermittlung einer Immobilie nicht auf diese Weise möglich. Daher empfiehlt es sich in jedem Fall einen Makler zu kontaktieren, der einen guten Überblick über die Marktlage in der jeweiligen Region verfügt. Um den Wert einer Immobilie möglichst genau zu ermitteln, müssen alle relevanten Aspekte (Lage, örtliche Grundstückspreise, Marktlage etc.) berücksichtigt werden, besonders wichtig ist es, die folgenden Punkte zu prüfen:


– Baumöglichkeiten
Durch einen Fachmann sollte festgestellt werden lassen, ob die geltenden Vorschriften und Grundbucheintragungen eine weitere Bebauung ermöglicht und wenn in welchem Rahmen.

– Eigentümergemeinschaft
Gegebenenfalls (bei einer entsprechenden Gemeinschaftsimmobilie) ist es empfehlenswert, eine aktuelle Bescheinigung der Gemeinschaftskosten zu verlangen, um hier auf dem neusten Stand zu sein.

– Gemeinde
Es ist ratsam prüfen zu lassen, ob die Immobilie korrekt identifiziert ist und aktuell keine Steuerverfahren in Zusammenhang mit der Immobilie laufen.

– Grundbuchamt
Ein aktueller Grundbuchauszugs ist in jedem Fall zu beantragen und dieser auf alle relevanten Daten (Nießbrauch, Umgrenzungen, Eigentümer, Belastungen) hin zu überprüfen

– Katasteramt
Beim Katasteramt lässt sich in Erfahrung bringen, ob die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort auch mit den Eintragungen im Grundbuch übereinstimmen.

– sonstige Unterlagen
Hierunter fallen im Einzelfall wichtige Dokumente wie Bewohnbarkeitsbescheinigungen, Immobilienversicherungen, Energieausweis oder auch Grund- und Müllsteuern

Die Kosten für eine Immobilienbewertung und eventuelle Prüfungen lassen sich in vielen Fällen steuerlich absetzen.

Allgemein ist der Immobilienmarkt in Spanien gut aufgestellt. Nach der Immobilienkrise 2007 bis 2014 haben sich die Preise wieder stabilisiert. Dennoch gilt es wie bei jedem Hauskauf im Ausland genau auf die Rahmenbedingungen zu achten und im besten Fall mit erfahrenen Maklern zusammenzuarbeiten, um einen Fehlkauf zu vermeiden. In jedem Fall gilt es sich vor der Kaufentscheidung gründlich über die speziellen Anforderungen und gesetzlichen Bestimmungen zu informieren. Wenn eine geeignete Immobilie in Spanien gefunden ist, gilt es diese auf Herz und Nieren zu überprüfen. Bestenfalls verschafft man sich auch einen Überblick über die unmittelbare und nähere Umgebung der Immobilie um den Gesamteindruck zu vervollständigen.

Bild von Simon Lehmann auf Pixabay.

Share

Comment